Guarita... A entrada do Castelo, Proteção à Cidadela

Por Alexandre Marques(*)
(colaborador da coluna Marcio Rachkorsky)

Na Idade Antiga e mesmo na Média, as cidades eram guardadas, circundadas, protegidas por muros que tinham a função de proteger não só a estrutura física da cidade, como principalmente sua população, servindo inclusive de proteção contra as intempéries da natureza.

Na Itália, a antiga entrada triunfal ao sul de Milão, a Porta Ticinese sinaliza a chegada ao bairro de Navigli. O canal Naviglio Grande é margeado pelas ruas Alzaia Naviglio Grande e pela Ripa di Porta Ticinese; já o Naviglio Pavese tem de um lado a Alzaia Naviglio Pavese e, do outro, a via A. Sforza é o local atração turística das mais visitadas ainda hoje. Além de outros exemplos famosos como Verona, parte de Roma, etc.

Os povos de então, como nós, sabem da importância das “cidadelas”, pequenas fortificações que guarnecem a entrada das cidades, casas de mais estabelecimentos.

Com a escalada da violência que assola os grandes centros urbanos, principalmente São Paulo com seus condomínios de altíssimo padrão, preocupa-se cada vez mais com a segurança e privacidade, já que invariavelmente são alvos de quadrilhas cada vez mais profissionais utilizando-se de armamento de combate, como rifles, granadas, metralhadoras para adentrar estes verdadeiros “bunkers” modernos.

Para tais finalidades as guaritas e portarias estão cada vez mais sofisticadas, protegidas, sendo sua construção por vezes tão cara quanto o valor de um imóvel em um prédio mais simples da região onde está instalada.

Porém, as pessoas, os moradores, visitantes, prestadores de serviços ao condomínio, acabam utilizando-a para finalidade diversa daquela originalmente prevista, qual seja, a guarda, vigia, proteção do local, prevenção contra atos e pessoas suspeitas, enfim, o último bastião na defesa do condômino fragiliza-se pela desvirtuação de seus porteiros e seguranças lá alocados, distraídos e desfocados de suas funções precípuas.

É comum verificar-se tais pessoas, pedindo aos funcionários do condomínio para guardarem “só um pouquinho”, chaves, dinheiro, objetos, jóias, documentos importantes de cunho patrimonial ou do estado das pessoas, além de pequenos móveis, etc., que alguém “passará para retirar”, e esse “pouquinho”, transforma-se em dias, semanas, meses e até ano, sem que a tal pessoa apareça para retirar, quando não raro, o próprio morador já não reside mais no prédio.

Surge neste ato se aparente singeleza, uma obrigação legal perigosa para o condomínio, o dever de guarda, já que o Código Civil (artigo 627 e seguintes) deixa claro em mencionar que aquele que assume ainda que tacitamente o dever de guarda é obrigado a indenizar, a não ser que expressamente assim não se pactue e, ainda assim em alguns casos a escusa é inaceitável, vide a obrigatoriedade dos estacionamentos de shoppings, mercados, etc, de guardarem os pertences de clientes que lá deixam seus veículos, ainda que placas no local advirtam que o estabelecimento não se responsabiliza.

O mesmo princípio atinge condomínio. Recentemente, como advogado tive a oportunidade de verificar um condomínio ser condenado em juízo a indenizar o moradora que deixou um objeto de valor na portaria e o mesmo “desapareceu” sob a guarda do prédio. A mesma comprovou por testemunhas que havia deixado o objeto e o prédio não conseguiu desincumbir-se do ônus da prova de comprovar que já o havia restituído a alguém da residência da moradora. Por tal negligência toda a massa condominial pagou.

O funcionário, obviamente fica constrangido de dizer ao morador, que não poderá guardar o objeto ainda que por pouco tempo, aliás, tal condômino muitas vezes insiste na solicitação não aceitando a negativa como resposta. Essa função cabe a direção e a administração do condomínio e não ao funcionário. Eles devem fazer circular no condomínio comunicado a todos os condôminos da imposição de tal proibição explicando as razões e alertando para a possibilidade de advertência e multa ao condômino infrator, em nome da segurança e tranqüilidade de todos os moradores, obviamente que a questão há de estar devidamente regulada e autorizada pelo Regimento Interno do Condomínio ou, no mínimo, em assembleia prevista para tal fim.

Além desses casos de fácil constatação há outros mais peculiares. O que dizer de inquilino que sorrateiramente vai retirando de forma imperceptível seus bens do imóvel locado e, em um dia qualquer, “deixa” as chaves na portaria para uma faxineira que rotineiramente faz faxinas no imóvel e não aparece nunca mais para retirar as chaves, comunicando a Imobiliária que “rescindiu” o contrato de locação e que deixou as chaves “entregues” na portaria? Como fica a situação do condomínio nestes casos? Há de responsabilizá-lo? Se o locador provar que havia ordem expressa no sentido de que nenhuma chave poderia ser entregue na portaria, há como responsabilizar o condomínio por negligência? Parece duro, não é? Mas pode sim acontecer.

E o “corretor” amigão dos funcionários que “permite” a entrada de “inquilino novo” na unidade condominial, passa pela portaria na maior tranqüilidade e, posteriormente descobre-se que tal corretor na verdade não possuía autorização expressa do proprietário para locar em seu nome e que na verdade estava atravessando uma negociação imobiliária.

De quem será a responsabilidade pela entrada de pessoa estranha nesse imóvel integrante do condomínio? Como retirar esta pessoa do imóvel uma vez lá instalada? Como minimizar os prejuízos do proprietário que não só vê uma pessoa estranha ocupando-se de seu imóvel, como ainda não auferirá lucro com tal negócio?

Há de se ingressar com uma ação judicial própria de reintegração de posse (artigo 926 e seguintes do Código de Processo Civil), com força de liminar, onde discutir-se-á a posse, porém até lá, a ação pode durar meses, ano, a pessoa vai ficando no imóvel, o proprietário no prejuízo e o condomínio em risco. Quando tudo poderia ser evitado se o prédio e seus funcionários adotassem uma postura mais diligente e formal quanto a locação de imóveis.

Assim, como acima explicitado nestas breves palavras, a guarita a portaria do prédio devem ser cidadelas de proteção do Condomínio e não, ao contrário, fonte de mais problemas do que normalmente a comunidade condominial já enfrenta em seu dia a dia. Bastando para tanto que os moradores deixem de encará-la como uma extensão de suas casas e de que os funcionários estão lá para servi-los como se fossem empregados domésticos. São na verdade sentinelas da guarda dos muros do castelo condominial.

(*) Alexandre Marques – Colaboador da Coluna Marcio Hachkorsky no SínicoNet - Advogado; Instrutor do TED V; Conciliador do Fórum de Santo Amaro; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil e Especializado em Direito Imobiliário pela UniFMU; Membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobi-liário OAB SP, Diretor de ensino da Assosíndicos.