A Coluna é do Condomínio, mas a propriedade é minha !

“E agora, o que fazer ??”

Por Dr. Cristiano De Souza*

Infelizmente não é de hoje que alguns moradores gostam de “exercer” seus diretos de proprietários, negando a entrada do condomínio em suas unidades condominiais, seja para vistoria previa para detectar vazamentos (quando não existe individualização de hidrômetros), seja para troca de colunas (rede de distribuição de água ou coleta de esgoto).

Surge nestas situações um problema ao síndico, respeitar o proprietário, ou agir em favor do condomínio?

A resposta, por mais dura que seja é fácil: - agir em favor do condomínio, senão vejamos: Conforme já exposto no texto escrito nesta coluna, “Está dentro, mas é área comum”, toda a rede de distribuição de água ou de coleta de esgoto é uma área comum, e como tal, pertence ao condomínio.

Mas qual os meios que o síndico pode usar para forçar a entrada e executar a manutenção de uma área comum? Não resta outra resposta, o Poder Judiciário. Em que pese ser um proprietário, não podemos esquecer que a sua propriedade é uma unidade condominial e não está isolada, sendo útil a seguinte jurisprudência:

"DEVERES CONDOMINIAIS. LIMITAÇÃO À UTILIZAÇÃO DA PROPRIEDADE. INFRAÇÃO. MUL TA. O condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma. Esse direito, contudo e em face da exegese do artigo 19 da Lei 4.591/64, não é absoluto, estando condicionado às normas de boa vizinhança, de modo que só pode o proprietário fazer uso de seu imóvel, inclusive das partes comuns, de modo a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores. A violação a qualquer dos deveres condominiais, sujeita o infrator às multas previstas na convenção ou no regimento interno, revertendo-as em benefício do condomínio (2° TACivSP, 5a Câm., Ap 6170780-00/2, reI. Juiz S. Oscar Feltrin, j. 29.08.2001)." (grifo nosso)

Assim, por exemplo, tendo esgotado todos os meios amigáveis de obter um resultado positivo para o condomínio, prevê o Código de Processo Civil, em seu artigo 461, a Ação de Obrigação de Fazer, que de forma simples é assim disciplinada:

Art. 461 - Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento.

Mas não é só, no mesmo diploma legal, há a previsão legal de liminar, multa diária e uso de força policial, além de perdas e danos, senão vejamos:

§ 1º - A obrigação somente se converterá em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção do resultado prático correspondente.

§ 2º - A indenização por perdas e danos dar-se-á sem prejuízo da multa.

§ 3º - Sendo relevante o fundamento da demanda e havendo justificado receio de ineficácia do provimento final, é lícito ao juiz conceder a tutela liminarmente ou mediante justificação prévia, citado o réu. A medida liminar poderá ser revogada ou modificada, a qualquer tempo, em decisão fundamentada.

§ 4º - O juiz poderá, na hipótese do parágrafo anterior ou na sentença, impor multa diária ao réu, independentemente de pedido do autor, se for suficiente ou compatível com a obrigação, fixando-lhe prazo razoável para o cumprimento do preceito.

§ 5º - Para a efetivação da tutela específica ou a obtenção do resultado prático equivalente, poderá o juiz, de ofício ou a requerimento, determinar as medidas necessárias, tais como a imposição de multa por tempo de atraso, busca e apreensão, remoção de pessoas e coisas, desfazimento de obras e impedimento de atividade nociva, se necessário com requisição de força policial.

§ 6º O juiz poderá, de ofício, modificar o valor ou a periodicidade da multa, caso verifique que se tornou insuficiente ou excessiva.

Assim, verificamos que o condomínio tem elementos suficientes para garantir a execução de suas obras, devendo sempre o síndico procurar um advogado de confiança do condomínio para saber o melhor momento e a melhor forma de se obter resultados positivos, seja no campo amigável, seja no campo Judicial.

(*) Cristiano De Souza Oliveira é Advogado e Consultor Jurídico na área condominial, sócio consultor da DS&S Consultoria e Treinamento Condominial, ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínios, é autor de diversos textos publicados na mídia especializada (sites / revistas e jornais), tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2º. Premio ABRACOPEL de Jornalismo – “Segurança nas Instalações Elétricas” pela coluna que assina no site do Programa Casa Segura, intitulada “Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício”. - Colaborador e colunista da Revista Direcional Condomínios. - É graduado em Direito e pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil, Membro Relator da Comissão da Assistência Judiciária, da OAB/SP - Triênio 2004/2006, Membro da Diretoria Executiva da Comissão de Defesa dos Direitos do Idoso da OAB/SP nos anos de 2007 e 2008. Contato: - cdesouza@aasp.org.br / cdesouza@adv.oabsp.org.br