Página de Eng. Velloso

Além dos trâmites administrativos normais, uma das providências mais importantes a ser tomada no início da vida de um condomínio é a contratação de uma “Assessoria Técnica”.

Esta assessoria deve ser feita por profissionais de empresas de engenharia especializados na manutenção das edificações e no diagnóstico de anomalias construtivas.
E mais, devem ser profissionais éticos e imparciais.

Esta empresa deve assessorar, inicialmente, o condomínio (síndico) na Vistoria de recebimento de áreas comuns da edificação nova. (Se houver interesse, esta empresa poderá ser contratada isoladamente por cada proprietário para assessorar o recebimento de sua unidade).
Não se trata de uma medida preventiva "contra" a construtora, mas tem sim o intuito de deixar claro às partes quais são suas responsabilidades nos primeiros anos da edificação, para que se possa prolongar sua vida útil, usando-a e mantendo-a corretamente.
Por isso as construtoras não devem "temer” este tipo contratação por parte dos condomínios, pelo contrário, irão sentir-se gratificadas pelo fato de a edificação que acabam de entregar, ter à sua disposição uma empresa qualificada para assessorá-los evitando danos e desgastantes chamados pós-ocupação.
A grande maioria das construtoras prima pela técnica, mas tem sérias dificuldades na área de relacionamento com o cliente.
E, por estas dificuldades, ambas as partes, acabam transformando pequenos problemas em arrastadas causas na justiça. Causas que só têm perdedores!

A assessoria técnica permite que as partes dialoguem de maneira aberta e transparente, definindo direitos e deveres das partes, mas principalmente definindo um comprometimento de todos com o êxito das ações, permitindo alcançar a satisfação das partes nesta difícil relação de consumo.

Uma vez definida a contratação da assessoria técnica, devem ser analisados conjuntamente:
1. A descrição da edificação como construída (descrição gráfica e escrita);
2. O material técnico (projetos) que está sendo recebido (e se não está, deve ser cobrado) e que deve ser muito bem armazenado (pois o condomínio só dará por falta dele quando precisar fazer alguma obra de reparo quando o edifício já tiver vários anos de idade);
3. Os procedimento para a colocação em uso e para a operação da edificação;
4. Os procedimentos para situações de emergência e para inspeções técnicas da edificação;
5. Os procedimentos para manutenção da edificação;
6. As responsabilidades e garantias.

Este assessoramento deveria prosseguir, no mínimo pelos primeiros 5 anos da edificação, em freqüência decrescente com o passar destes anos, para um perfeito acompanhamento do uso, verificação de falhas e ajustes necessários ao uso (implantação de sistemas de segurança ou antenas coletivas, por exemplo, que geralmente "ferem" elementos construtivos "sem pedir licença").

No caso de dúvidas devem ocorrer reuniões para indicação de, segundo a percepção do Corpo Diretivo do Condomínio, situações em desacordo com o Memorial Descritivo, por exemplo, e quaisquer outras anomalias constatadas no dia-a-dia, para que sejam apuradas as responsabilidades, tanto dos usuários (condomínio) como eventual responsabilidade por vícios construtivos (construtora).
A assessoria técnica solicitará, quando cabível, a assistência pós-obra da construtora ou senão, informará ao condomínio quais são as ações de manutenção que este deverá providenciar, sempre que detectado que é atribuição do usuário.

Para um perfeito controle da conformidade dos serviços de ajustes, manutenção e reparos a serem executados, a assessoria deve monitorar os trabalhos da Construtora ou de eventuais empresas contratadas pela mesma (ou pelo próprio Condomínio conforme o caso), proporcionando mais tranqüilidade e segurança ao Síndico e demais usuários.

A assessoria deve prover também suporte técnico ao Síndico em reuniões com a construtora e/ou fornecedores de serviços nesta fase.

Posteriormente à fase inicial, este tipo de contratação deve ter a periodicidade dos trabalhos ajustada às necessidades técnicas do condomínio.

Eng. MSc. Zeferino F. Velloso Neto