Questões jurídicas em condomínios

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Comentário de Equipe SindicoNet em 20 janeiro 2012 às 9:41

Dívida trabalhista - Condomínio paga apenas por período em que admi...

Condomínio não arca integralmente com dívidas  

Não é justo condenar um condomínio a pagar integralmente as dívidas salariais deixadas pela construtora falida.

O entendimento é da 4ª Turma do Tribunal Superior do Trabalho ao limitar a responsabilidade subsidiária do Condomínio Edifício Seven Hills, no Paraná, pelos débitos trabalhistas devidos a ex-empregado da Construtora Pasini.

O condomínio será responsável apenas pelo período em que passou a administrar as obras de conclusão do prédio.

No caso analisado pelo TST, um ex-empregado da construtora...Saiba mais

Comentário de Equipe SindicoNet em 9 janeiro 2012 às 9:54

 Cobrança de taxas por associações - O perigo é a generalização

A discussão sobre cobrança de taxas por associações voltou à tona, tendo em vista decisão da 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal, que decidiu pela sua não exigibilidade.  

Posteriormente, o Clipping Eletrônico da Associação dos Advogados de São Paulo publicou, no dia 09 de novembro de 2011, matéria com o título "Cobrança de taxa a moradores de loteamento imobiliário é tema de repercussão geral", citando o ministro Dias Toffoli, para quem esse problema "tem o potencial de repetir-se em inúmeros processos, sendo atinente, por conseguinte...Saiba mais

 

Comentário de LINO SÉRGIO MELATI em 22 dezembro 2011 às 11:56

Bom dia, Maria Telma.

 Respeito o posicionamento do meu colega advogado Marcio Rachsrkovi, mas tenho outro parecer.

 Controvérsias existem e são elas que enriquecem o mundo do direito. E não há que se falar em omissão porque neste caso o que prevalece é o teor da lei.

Vamos ler os artigos 1333, 1334, 1351 e 1352.

Vou colocar em negrito e sublinhado a parte que interessa.

 LEI N^o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

 “Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

 Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

§ 1^o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

 Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.”

 

Veja que o regimento interno, com o NCC, é parte integrante obrigatória da convenção (art 1334).

Ora, se para criar a convenção é exigido a subscrição de no mínimo de 2/3 dos titulares (art 1333), com muito mais razão é necessário o mesmo quorum especial para alterar a convenção (art 1351).

Caso contrário, tornar-se-ia muito fácil à mudança das regras e perigoso se considerarmos o baixíssimo número de presentes à assembléia geral.

 E mais, muito provavelmente o condomínio não teria condições de registrar o documento no RI, pois o Cartório vai examinar e exigir o quorum especial estabelecido no documento (ata) a ser apresentado para registro.

Mas como não há uniformidade entre os Cartórios de Registro de Imóveis dos vários Estados da Federação, sugiro que você antecipadamente consulte o Ofício de Registro de Imóveis da sua área para não incorrer em erro.

 

Outrossim, o próprio NCC permite outra linha de raciocínio.

O art 1333 diz que a convenção deve ser subscrita de no mínimo, dois terços das frações ideais, isto quer dizer da totalidade. Já subscrever é assinar. Não quer dizer concordar. “Eu assinei a convenção, mas não concordei com determinada cláusula, no entanto me curvei ao voto da maioria dos 2/3 e como há as assinaturas dos dois terços a convenção se torna obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”

Já o artigo 1351, no que se refere à alteração, é mais enfático e mudou a redação para 2/3 dos votos dos condôminos. Aqui ela não fala em frações ideais. Podemos pensar que na assembléia, seria exigido apenas 2/3 dos votos dos condôminos presentes para aprovação para alterar a convenção, sempre entendendo que o regimento interno é parte integrante.

 

Ora, se a tendência é a de não engessar o condomínio, o quorum poderia ser o de 2/3 dos condôminos presentes, mas jamais o de maioria simples.

 

Abraço

Lino

Comentário de Maria Telma Falcão de Carvalho em 21 dezembro 2011 às 23:40

Prezado Lino,

 

No caso da alteração do regimento interno, quado a convenção é omissa, qual o quorum? Segundo Marcio Rachsrkovi, para não engessar o condominio, pode ser op queroum de maioria simples. O que o senhor me diz disso?

Obrigada pela atenção e um ótimo Natal

 

Telma Carvalho-SP

Comentário de Equipe SindicoNet em 15 dezembro 2011 às 10:49

Vaga de garagem - Projeto de lei proibe venda de espaço a estranhos...

Proprietários de imóveis não poderão mais vender vagas na garagem. Foi aprovado na Câmara o projeto de lei 7803/10, do Senado, que proíbe proprietários de imóveis  residenciais e comerciais de vender suas vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio.   No caso do aluguel da garagem, ele somente será permitido no casos em que o proprietário possuir autorização aprovada na convenção de condomínio.   Segundo a Agência Câmara, a medida irá altera...Saiba mais

 

Comentário de Equipe SindicoNet em 9 dezembro 2011 às 11:20

Reforma na lei - Alterações podem dar agilidade à cobranças de dívi...

Reforma em lei agilizará as ações imobiliárias

Devedores que detêm apenas contas-salário e um único imóvel não poderão ter esses bens penhorados  

Aprovada inicialmente no Senado, a reforma dispensa a citação prévia pelo Poder Judiciário   Alterações no Código Processual Civil (CPC) em discussão no Congresso Nacional podem agilizar a solução de litígios de cobranças de dívidas entre inquilinos e locatários e entre estes e condomínios residenciais ou comerciais.... Saiba mais

 

Comentário de Mauricio Fernandes Rebello em 13 outubro 2011 às 9:42

Como verificar o tempo e prazo se eleitos ecumpridos  os 2 anos.. Tem caencia. Podem seguidamente serem re-eleitos 2 anos?

Comentário de LINO SÉRGIO MELATI em 16 julho 2011 às 10:22

TJRJ. DECISÃO SOBRE QUORUM DE AGE PARA MUDANÇA DO REGIMENTO INTERNO.

TJRJ. Condomínio edilício. Administração. Art. 1.351 do CC/2002. Interpretação. Ratificando este entendimento manifesta-se a doutrina, ao comentar o art. 1.351 do Código Civil de 2002: "O art. 25, parágrafo único, da Lei nº 4.591/64 dispõe que, em assembléia extraordinária, poderia a convenção ser modificada pelo voto mínimo de condôminos representando dois terços do total das frações ideais. A norma porém, é dispositiva e somente se aplica em caráter subsidiário, na falta de estipulação diversa contida na própria convenção. A atual redação do artigo em estudo foi dada pela Lei nº 10.931/2004, alterando a redação original do Código Civil de 2002, que previa também o quorum qualificado de dois terços para alteração do regimento interno. Foi boa a alteração, pois não havia o menor sentido engessar as regras do regimento interno que, por sua própria natureza, devem ser maleáveis e adequar-se à dinâmica da vida em condomínio. Em outros termos, a mudança do regimento interno não mais necessita de quorum especial, segundo a regra geral do art. 1.352, salvo disposição em contrário da convenção. Esse, de resto, é o entendimento consolidado no Enunciado nº 248 da III Jornada de Direito Civil 2004: 'O quorum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção'" (in Código Civil Comentado - Doutrina e Jurisprudência - Coordenador Ministro Cezar Peluso - Ed. Manole Ltda - 2007 - pg. 1227/1228).

 

FONTE: http://www.cc2002.com.br/jurisprudencia.php?id=1537

 

Comentário de LINO SÉRGIO MELATI em 13 julho 2011 às 22:39

TJRJ. Estado do Rio de Janeiro - Poder Judiciário
Tribunal de Justiça - 4ª Câmara Cível
RELATOR: DES. SÉRGIO JERÔNIMO ABREU DA SILVEIRA

Ação de indenização por danos morais. Reconvenção indeferida. Dano moral configurado.
As assertivas registradas no livro do condomínio excedem a mera abordagem à reclamação tornando pública as intimidades do casal perante os demais condôminos. Extrapolam o âmbito da liberdade de expressão para atingir a honra dos autores. Quantum fixado pelo juízo a quo de R$ 5.100,00 para cada autor é mais do que suficiente à reparação do dano, seja pelo seu aspecto lenitivo, seja por sua natureza dissuasória. Recurso que se nega seguimento na forma do art. 557, caput do Código de Processo Civil.  

 

Fonte: http://srv85.tjrj.jus.br/ConsultaDocGedWeb/faces/ResourceLoader.jsp...

 

Comentário de LINO SÉRGIO MELATI em 11 julho 2011 às 20:21

TJSP. Consignação em pagamento. Despesas condominiais. Juros moratórios. Desconto de pontualidade.

 

1. No cálculo dos débitos condominiais em atraso os juros moratórios devem ser limitados a 1% (um por cento) ao mês quando ausente previsão na Convenção do Condomínio em percentual diverso (art. 1.336, §1º, do Código Civil). 2. O desconto de pontualidade no pagamento dos débitos condominiais não resulta em aplicação de um redutor no valor da prestação, mas na aplicação de uma multa moratória dissimulada, de forma que a cobrança da parcela do abono/desconto de pontualidade deve ser afastada, pois representa direta violação à Lei e sua cumulação com a multa moratória representa bis in idem.

 

Fonte: http://www.cc2002.com.br/_src/upload/noticias/1310089887.pdf

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